Archive for the ‘abc budownictwo’ Category

Zainteresowanie warszawskimi ulicami handlowymi

Niedawno przeprowadzony raport Jones Lang LaSalle jasno potwierdza, iż warszawskie ulice handlowe skutecznie przyciągają nowych inwestorów. Spowodowane jest to między innymi zainteresowaniem międzynarodowych sieci, rewitalizacją centrum a także dzięki zmieniającym się nawykom żywieniowym konsumentów. To potęguje fakt, iż w Warszawie jest coraz więcej turystów dodatkowo napędzających tę tendencję. W porównaniu jednak do innych krajów, takich jak Hiszpania, Francja czy Niemcy, polskie ulice handlowe są jeszcze słabo rozwinięte. Jednak w tej kwestii istnieje za to duży potencjał oraz możliwości wielkiego rozwoju. W przeciągu ostatnich 10 lat rynek ten uległ znacznym przemianom. Co więcej, lokalne władze dostrzegają zapotrzebowanie oraz potencjał kryjący się w rewitalizacji rejonów miasta o charakterze centralnym. To właśnie odświeżenie reprezentacyjnych ulic sprawia, iż przyciągają one nie tylko turystów czy mieszkańców, ale również powodują większe zainteresowanie wśród różnorakich marek pragnących umieścić tam swoje sklepy. Dla takich marek ulice handlowe to doskonałe uzupełnienie ich filii w centrach handlowych, gdzie teraz najzwyczajniej brakuje już miejsca na nowe sklepy. To poprawia prestiż i znajomość danej marki wśród konsumentów. To wszystko sprawia, iż inwestowanie w budowanie nowych lokali na głównych ulicach Warszawy staje się niezwykle intratne.

Roczne sprawozdanie wspólnoty mieszkaniowej

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej posiada szereg zadań i obowiązków nałożonych przez polskie prawodawstwo. Każda z tych kwestii jest w bardzo dokładny sposób regulowana przez odpowiednie ustawy. Tak jak zarząd każdego poszczególnego podmiotu zobowiązany jest do składania corocznych sprawozdań z przeprowadzonej w danym roku działalności. Obowiązkiem zarządu jest także utworzenie zebrania właścicieli każdego z lokali przynajmniej raz w ciągu roku aby przestawić roczne rozliczenie w okresie do pierwszego kwartału poszczególnego roku. Gdy zarząd nie wywiąże się z tego zadania, każdy mieszkaniec ma prawo do zwołania takiego zebrania. Bardzo istotne jest, aby rozliczenie roczne było w dokładny sposób zdefiniowane, oraz posiadało odpowiedni regulamin rozliczeń. Te pozycje są z reguły dokładnie opisane przez regulamin. Takie rozliczenie powinno definiować wszystkie dokumenty finansowe wspólnoty, które są wykorzystywane do stworzenia rozliczenia. Składa się ono zazwyczaj z takich pozycji jak: suma przychodów pochodzących z należnych wpłat od właścicieli mieszkań, szczegółowe koszty zarządzania wspólną częścią budynku oraz wpływy przekazane przez lokatorów na tak zwany fundusz remontowy. Ponadto, każdy właściciel lokalu w danej nieruchomości powinien otrzymać indywidualne rozliczenie, w którym wyszczególnione zostaną informacje na temat kosztów zarządzania tą częścią, oraz czy posiada jakieś nieuregulowane zobowiązania wobec reszty wspólnoty.

Czynsz a zwrot nadpłaty

Wysokość czynszu, który należy zapłacić za użytkowanie lokalu, różni się w każdej wspólnocie mieszkaniowej. Wysokość tej opłaty jest ustalana na podstawie wymiaru wszystkich pomieszczeń w danym lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej każdego mieszkania w całej nieruchomości. Sytuacja, kiedy zapłacimy więcej za nasz czynsz może więc nastąpić w sytuacji, gdy metraż naszego lokalu zostanie zawyżony. Również taka sytuacja może zdarzyć się wtedy, kiedy na przykład opłaty wspólne dla każdego zamieszkującego lokal mieszkańca za wodę lub wywóz śmieci powinny być mniejsze, gdy ta liczba się zmniejsza (wyprowadzka jednej lub kilku osób). Co w takim razie uczynić, kiedy należy nam się zwrot nadpłaty? Przypadki zawyżania metrażu lokali to niestety bardzo często spotykane uchybienie. Może wynikać po prostu z niezamierzonej pomyłki, lub zostać przeprowadzone celowo. Powierzchnia mieszkania może sztucznie wzrosnąć, gdy przykładowo do metrażu zostaje dodana grubość tynków, gdy do tego dodaje się ściany wewnętrzne mimo tego, iż do obliczania metrażu powinno uwzględniać się tylko powierzchnię użytkową. Zwykle o takiej sytuacji dowiadujemy się kiedy chcemy sprzedać mieszkanie i rzeczoznawca informuje nas o właściwym metrażu. Kiedy w takiej sytuacji płaciliśmy przez kilka lat zawyżony czynsz, możemy ubiegać się o zwrot nadpłaty w ciągu 3 lat.

Na co można przeznaczyć lokal w bloku mieszkalnym

Posiadając na własność lokal w danej wspólnocie mieszkaniowej, możemy go przeznaczyć na prowadzanie praktycznie dowolnej działalności gospodarczej. Jednak jak wiadomo, nie jest dopuszczalna pełna swoboda w gospodarowaniu takim lokalem oraz otoczeniem. Po pierwsze, należy uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej w sytuacji, kiedy chcemy zmodyfikować również część wspólną taką jak dodatkowe wejście do biura, przeistoczenie balkonu na parterze w wejście i temu podobne. Istnieją też takie rodzaje działalności gospodarczej, kiedy wymagane jest uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej. Pierwszym z nich jest prowadzenie takiej działalności, która polega na sprzedaży napojów alkoholowych. By prowadzić taką działalność, prócz stosownej zgody wójta, burmistrza lub prezydenta miasta musimy zgromadzić szereg odpowiednich dokumentów, między innymi zgody od administratora, zarządcy czy właściciela nieruchomości. Zwykle nie uzyskamy zgody również na prowadzanie w takim lokalu salonu kosmetycznego czy fryzjerskiego. Wynika to czysto z przepisów Ministra Zdrowia dotyczących funkcjonowania takich salonów. Wynika z tego jednoznacznie, iż to, że jesteśmy właścicielami danego lokalu w nieruchomości wcale nie upoważnia nas do prowadzenia jakiejkolwiek działalności i działania w każdej dziedzinie na własną rękę.

Wspólnota mieszkaniowa a prowadzenie działalności gospodarczej

Wielu z nas, planując swoją ścieżkę kariery zawodowej, prędzej czy później przewiduje otworzenie własnej działalności gospodarczej – pracując wreszcie na swój, a nie czyjś rachunek. Co jednak robić, kiedy swoje mieszkanie mamy zlokalizowane w dużym bloku mieszkalnym? Po pierwsze, wspólnota mieszkaniowa nie ma wpływu na prowadzenie takiej działalności w lokalu należącym do niej, aczkolwiek od tej reguły występują pewne wyjątki. Niestety również aby rozpocząć prowadzenie działalności w takim lokalu, często trzeba spełnić szereg innych wymagań określonych stosownymi przepisami. Do jednego z nich należy na przykład uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej. Jest to szczególnie istotne, kiedy staramy się założyć salon fryzjerski bądź sprzedawać alkohol. Kiedy jesteśmy właścicielami danego lokalu w budynku, nie istnieje potrzeba informowania wspólnoty o przeznaczeniu swojej działalności. W zależności od naszych wymagań na działalność możemy wyznaczyć cały lokal, bądź tylko jego wydzieloną część. Osoba pragnąca założyć firmę w swoim lokalu może z niej czerpać zyski pod warunkiem jednak, że prowadzona działalność nie jest uciążliwa dla innych mieszkańców. Z tego powodu taki lokal może stanowić ciekawą propozycję na założenie biura. Uzyskanie zgody wspólnoty musi nastąpić w sytuacji, gdy pragniemy prócz lokalu zmienić część należącą do części wspólnej nieruchomości.

Jak rozwiązać problemy z wentylacją?

Prawidłowa wentylacja pomieszczeń jest niezwykle istotna, zarówno w domu jak i w bloku mieszkalnym. Umożliwia ona prawidłową wymianę zanieczyszczonego powietrza na to świeże, znajdujące się na zewnątrz nieruchomości. Często jednak zdarza się tak, iż jej prawidłowe funkcjonowanie nie jest możliwe. Spowodowane jest to kilkoma czynnikami. Pierwszym jest zatykanie kratek wentylacyjnych oraz stosowanie zbyt szczelnych okien przez mieszkańców bloku. Kolejnym problemem jest instalacja takich urządzeń jak okapy czy wentylatory, które nie mają mocy aby wypchnąć zanieczyszczone powietrze na zewnątrz – za to zatruwają świeże u sąsiadów znajdujących się wyżej. Inne problemy mogą wynikać z wadliwie zaprojektowanego budynku, uchybień dokonanych podczas budowy czy z powodu przeprowadzanych remontów – ocieplania budynków na każdy sposób, co skutecznie zaburza właściwy proces wentylacji. W przypadku, gdy podejrzewamy zły przebieg wentylacji, należy zgłosić to zarządcy nieruchomości oraz sprowadzenie kominiarza. Czasami samo wyczyszczenie kratek pomaga przywrócić prawidłowy obieg powietrza. Trzeba też zastanowić się nad wymianą kratek na termo lub higrosterowane. Ten pierwszy rodzaj reaguje na temperaturę w pomieszczeniu odpowiednio dostosowując obieg powietrza, a ta higrosterowana robi to gdy wykryje zbyt dużą wilgoć w środku mieszkania.

Co się dzieje, gdy wentylacja działa nieprawidłowo

Wentylacja odpowiada w każdym mieszkaniu czy domu za wymianę zanieczyszczonego powietrza na świeże. Jest to bardzo istotne w kilku kwestiach. Nie zawsze jednak taka wentylacja przebiega prawidłowo. Może to doprowadzić do bardzo poważnych problemów, w szczególności kiedy chodzi o bloki mieszkalne. Kiedy nie jest możliwe doprowadzenie świeżego powietrza do mieszkań, zachwiane zostaje dobre samopoczucie osób w nich mieszkających. W ten sposób automatycznie pogarsza się komfort życia. Powoduje to szereg nieprzyjemnych objawów: bólów głowy, zawrotów, zmęczenia oraz senności. Kolejnym niepożądanym objawem są pojawiające się w następstwie alergie, zapalenia błon śluzowych czy podrażnienie gardła w wyniku wysuszonego powietrza. Bardzo poważnym zagrożeniem jest przede wszystkim tlenek węgla – czyli popularnie zwany czad. Powstaje on w wyniku niepełnego spalania gazu – dzieje się tak, gdy w pokoju gdzie jest urządzenie z otwartą komorą spalania dochodzi zbyt mało powietrza. Wytwarza się on również podczas używania kuchenek gazowych, kiedy właśnie wentylacja nie działa prawidłowo. Zatrucie czadem może być nawet śmiertelne. Równie negatywnymi skutkami złej wentylacji jest pleśń, grzyby oraz zaparowane okna. Także para wodna może ulegać skraplaniu na ścianach czy innych powierzchniach. Doprowadza to do niszczenia budynku nie tylko z zewnątrz, ale i wewnątrz.

Problemy z wentylacją w bloku

Niestety, nieprawidłowo poprowadzona wentylacja w bloku mieszkalnym może być przyczyną wielu poważnych problemów. Wentylacja to po prostu obieg powietrza w lokalu, polegający na wymianie zanieczyszczonego powietrza na świeże. Kiedy ten proces zostaje zaburzony, można wyróżnić kilka sytuacji. Niestety wielu mieszkańców bloków narzeka na powstające przeciągi w mieszkaniach oraz nadmierny przewiew. By zlikwidować te zjawiska wielu z nich zakrywa wszelkie kratki wentylacyjne oraz dokładnie uszczelnia okna. Objawiało się to w montowaniu jeszcze do niedawna bardzo modnych okien z zespolonymi szybami, które były niezwykle szczelne. Pierwsze z nich nie posiadały odpowiednich systemów umożliwiających prawidłową wentylację w pomieszczeniach. Powoduje to jeden z najczęstszych problemów: świeże powietrze po prostu nie ma drogi, aby przedostać się wewnątrz budynków. Również problemy generuje montaż okapów czy innych wentylatorów w łazienkach, jeśli chodzi o bloki mieszkalne. Powoduje to wpychanie zanieczyszczonego powietrza do lokali sąsiadów mieszkających wyżej. Spowodowane jest to tym, iż urządzenia wentylacyjne tego typu z reguły są zbyt słabe, aby przepchnąć powietrze na zewnątrz. Problemy z wentylacją mogą być spowodowane również złym zaprojektowaniem budynku – czyli błędami w architektonice oraz samym projekcie nieruchomości.

Rodzaje wentylacji w bloku

Uzupełnianie pomieszczeń w świeże powietrze nie budzi u nikogo wątpliwości. Czym jednak jest wentylacja w bloku? Tłumacząc samą definicję tego słowa, najprościej można go ująć jako wymianę zanieczyszczonego powietrza na świeże. Polega to na tym, iż świeże powietrze dostaje się do środka lokalu poprzez ściany bądź okna, zbierając zanieczyszczenia znajdujące się w powietrzu oraz dostaje się w głąb pokojów. Kieruje się do tych pomieszczeń, w których są zainstalowane kratki wentylacyjne – kuchnia bądź łazienka. Kiedy instalacja wentylacji w danym bloku jest przeprowadzona prawidłowo, to wentylacja odprowadza z mieszkań parę wodną, alergeny, zapachy oraz, co jest najbardziej istotne, dwutlenek węgla. Co więcej, istnieją aż dwa rodzaje wentylacji: grawitacyjna oraz mechaniczna. Najczęściej spotykana jest wentylacja grawitacyjna. Wykorzystuje ona w najprostszym ujęciu naturalny ruch powietrza. Dzieje się to dzięki różnicom, które znajdują się w gęstości powietrza wewnątrz budynku oraz jego zewnątrz. Ciepłe powietrze znajdujące się w środku danego lokalu wędruje do kanałów wentylacyjnych, natomiast te chłodne powietrze na zewnątrz przedostaje się do wewnątrz. W taki oto sposób powstaje naturalny ruch powietrza. Wentylacja mechaniczna to urządzenia wspomagające lub wymuszające obieg powietrza w lokalu.

Losy licencji na zarządcę nieruchomości

W ostatnim czasie rząd dokonał deregulacji 50 zawodów, gdzie pozostało jeszcze 300. Dyskusji podlegała również deregulacja zawodu jakim jest zarządca nieruchomości. Jakie skutki przyniosło by takie posunięcie i co o tym sądzą sami zainteresowani? Obecnie, aby uzyskać licencję na wykonywanie tego zawodu należy posiadać wykształcenie wyższe, ukończyć stosowne studia podyplomowe na kierunku zarządzanie nieruchomościami oraz posiadać udokumentowane doświadczenie. Nie wydaje się, żeby to były wymagania nie do spełnienia. Jednak w rządzie padł taki pomysł, żeby nawet tak proste wymagania zlikwidować i udostępnić ten zawód praktycznie wszystkim. Jak określają znawcy tematu i osoby poruszające się w sferze nieruchomości, nie byłoby to zbyt szczęśliwe posunięcie. Obowiązki zarządcy nieruchomości nie sprowadzają się tylko do dbania o czystość, lecz także do szeregu innych, bardziej skomplikowanych i odpowiedzialnych zajęć, których wykonywanie ułatwia przygotowanie właśnie poprzez odpowiednie studia. Łatwo to sobie wyobrazić, kiedy weźmiemy pod uwagę takie sprawy jak rozliczenia z różnymi dostawcami usług do nieruchomości, inne sprawy związane z rachunkowością, dbanie o wszystkie naprawy i stan techniczny. A gdyby tego miała pilnować osoba po podstawówce? De facto wybranie zarządcy zależy od właściciela oraz wspólnoty mieszkaniowej – jednak taka deregulacja może niepotrzebnie zapełnić rynek mało profesjonalnymi osobami.